UK: ‘mini-budget’ e credito immobiliare – Ottobre 2022
di Ivo Invernizzi*
Il ben noto “mini-budget” annunciato il 23 settembre dal Cancelliere dello Scacchiere Kwasi Kwarteng di 45 miliardi di sterline da finanziare mediante debito pubblico non è piaciuto ai mercati, forzando la Bank of England ad annunciare un acquisto in ‘Quantitative Easing straordinario’ di 65 miliardi di sterline di titoli di Stato. Il 3 ottobre 2022, l’esecutivo britannico ha annunciato una parziale inversione di marcia, quando sempre il Cancelliere Kwarteng ha dichiarato che il governo avrebbe annullato l’intento di abolire l’aliquota marginale d’imposta del 45% per i cittadini ad alto reddito. Tali annunci, hanno provocato turbolenza sui mercati finanziari e hanno avuto ripercussioni importanti anche sul mercato del credito immobiliare.
Il mercato immobiliare
Facciamo un piccolo passo indietro nel tempo. Il mix complessivo delle condizioni macro nel mese di agosto ha evidenziato
- Il persistere della pressione sul pricing dei mutui.
- I potenziali rischi per le banche britanniche indotti dalle oscillazioni delle quotazioni immobiliari.
Sebbene si osservano diversi driver dei prezzi del real estate residenziale (si vedano ad esempio la propensione ai consumi o al risparmio e investimento in ‘mattone’ come bene rifugio), i costi di finanziamento (tassi ipotecari, spese legali, spese di perizia sull’immobile) rappresentano un input chiave nella valutazione del costo di acquisto di un immobile.
Tuttavia, volendo osservare empiricamente i rapporti di causalità tra le variabili su indicate:
- Il forte aumento dei tassi ipotecari registrato in UK nella prima metà del 2022 si è accompagnato al calo dei prezzi delle case.
In sintesi, negli ultimi mesi si sono palesati crescenti timori degli investitori su un eventuale crisi del mercato immobiliare nel Regno Unito. Secondo stime offerte da prestigiose case di analisi finanziaria, se i tassi di interesse rimanessero ai livelli attuali, i prezzi degli immobili risulterebbero notevolmente sopravvalutati anche e soprattutto in funzione dei criteri di ammissione al finanziamento ipotecario stabiliti dalle aziende di credito britanniche.
Alcuni esperti avvertono dei seguenti rischi:
- riduzione nel numero di transazioni immobiliari
- possibile correzione sui prezzi degli immobili
- rallentamento nella domanda di immobili residenziali privati imputabili ad aumenti di oneri finanziari.
- minore generale fluidità del credito ipotecario.
I tassi
Concentriamoci ora sui tassi nell’Union Jack. È indubbio che i conti economici delle banche britanniche beneficeranno degli aumenti dei tassi nonostante la recente debolezza della sterlina e le difficoltà dovute all’inflazione e alla crisi energetica. Gli esperti hanno tuttavia indicato un warning derivante dalla revoca anticipata dei contratti di mutuo da parte di alcuni istituti di credito inglesi a causa di tre fattori:
- l’alta volatilità sui mercati dei tassi seguita all’annuncio (e successivo parziale ritiro) della manovra fiscale Truss-Kwarteng
- Il massiccio aumento nei rendimenti dei titoli governativi
- I timori relativi all’instabilità delle valutazioni sui mercati immobiliari.
Ricordiamo che i rendimenti dei titoli governativi e i tassi osservabili sui mercati degli interest rate swap rappresentano un ‘benchmark’ per le banche erogatrici di mutui su immobili al fine di tarare correttamente le condizioni di pricing, specialmente nel caso dei mutui a tasso fisso.
È ben noto che, Bank of England ha annunciato un programma di acquisto temporaneo di bond di Stato al fine di arginare gli incrementi di tasso, tuttavia, i tassi swap permangono alti implicando un innalzamento del pricing sui mutui ipotecari.
Per dovere di completezza, ricordiamo al lettore attento che:
- Bank of England ha alzato il tasso di interesse di riferimento ben 6 volte nel 2022, dallo 0,25% di fine 2021 al 2,25% attuale.
- I mercati hanno una aspettativa di tasso terminale superiore al 5% nel corso del 2023.
Il credito ipotecario
In termini di ‘stato di salute’ del mercato dei crediti ipotecari, secondo alcune stime in agosto 2022 si sono registrati:
- flussi netti (nuovi mutui al netto dei rimborsi) di 6,1 miliardi di sterline
- spread applicati ai tassi dei mutui compressi dall’aumento dei tassi swap In agosto 2022
- alcune banche si sono ritirate dai segmenti d’offerta di mutui in generale (sia a tasso fisso, sia a tasso variabile), piuttosto che limitare il ritiro della propria offerta al solo segmento dei mutui con Loan To Value (valore nominale del finanziamento erogato in rapporto al valore di perizia dell’immobile posto a garanzia d’ipoteca) più elevati, che presentano un rischio di credito più elevato nel caso di discesa delle quotazioni immobiliari.
Taluni esperti hanno peraltro osservato che, l’offerta di mutui da parte delle banche britanniche sia determinata molto di più dalla gestione del pricing e dall’elevata domanda di credito immobiliare, piuttosto che da preoccupazioni sull’oscillazione nei prezzi delle case o sull’affidabilità creditizia dei mutuatari.
Alcuni studi evidenziano che:
- le banche piccole hanno ritirato una quota di mutui maggiore in relazione alla loro offerta totale rispetto alle banche più grandi
- per le famiglie inglesi, l’aumento delle rate del mutuo si è accompagnato all’incremento delle spese per consumi ‘basic’ (cibo e energia), dato l’impatto dell’inflazione. Tale fattore penalizzerà molto le famiglie del Regno Unito con un reddito più basso.
Per quanto attiene il rischio di credito dei finanziamenti immobiliari, questo è ovviamente minore nel caso di Loan To Value più contenuti. Nei bilanci bancari britannici, la distribuzione dei saldi di mutui ipotecari in funzione del Loan To Value ci indica che:
- le banche UK hanno un’esposizione ridotta ai mutui a Loan To Value alti più suscettibili al calo dei prezzi delle case.
L’aumento dei rendimenti obbligazionari ha influito sugli interest rate swap, che sono una componente importante in sede di pricing di un mutuo. La volatilità del mercato di tali strumenti derivati di tasso ha elevato il grado di prudenza delle banche in sede di concessione del credito ipotecario.
Molte banche inglesi hanno ritirato le offerte di nuovi mutui perché il loro costo del funding di tale forma di impiego è aumentato molto. Due potrebbero essere le opzioni per le banche in un contesto di tassi a rialzo:
- fare repricing sui tassi alzandoli con il rischio che i mercati si muovano ulteriormente
- ritirarsi dal mercato attendendo una maggiore stabilità.
La seconda opzione è stata, come già espresso, scelta da alcuni istituti di credito.
Si osservi inoltre che:
- le banche di maggiori dimensioni hanno beneficiato di un margine di flessibilità superiore perché – data la loro formula imprenditoriale diversificata su business unit diverse – possono permettersi di interrompere la fornitura di nuovi mutui retail o procedere al repricing delle nuove offerte di mutui che possono costituire una quota contenuta dell’offerta totale di mutui. Per fornire un esempio, nel caso di Loan To value del 75% per mutui a tasso fisso, alcuni marchi bancari hanno alzato il pricing allo 5%-5.5% per i mutui a 5 anni.
- Le banche più piccole vantano una minore adattabilità, dovendo concentrare l’offerta su alcune categorie di mutui.
- I dati di agosto 2022 ci dicono che I nuovi mutui sono aumentatI a 74.300 unità contro le 63.700 unità di luglio.
- Per molte banche, la prevalenza di mutui ipotecari a tasso fisso rispetto a quelli a tasso variabile potrebbe ‘ammortizzare il colpo’ di un‘eventuale crisi immobiliare avvalorata da rialzi nei tassi ufficiali da parte di Bank of England o da altri inattesi flussi di vendite sui mercati dei titoli di Stato inglesi.
- Gli esperti dicono che le banche rimarranno forse più guardinghe nella sottoscrizione e nel pricing di mutui residenziali e altri prodotti di credito nei mesi a venire.
- l’anatomia del mercato del Regno Unito vede la maggior parte dei mutui a tasso fisso e a breve termine da 2 a 5 anni.
TASSO DI VARIAZIONE DEL CREDITO IPOTECARIO PER LOAN TO VALUE RATIO NEL REGNO UNITO 2020-2022
Fonte: Bank of England, 13 September 2022
*“i contenuti sono riferibili unicamente all’autore ed esprimono la sua personale opinione al 6/10/2022, non costituiscono alcuna raccomandazione d’investimento e non impegnano le società e istituzioni di appartenenza”
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RIFERIMENTI
UK banks to benefit from rate rises despite plunging pound, economic turmoil, Standard & Poor’s, September 2022
Mortgage Lenders and Administrators Statistics, Q2 2022, Bank of England, 13th September 2022
https://www.bankofengland.co.uk/statistics/mortgage-lenders-and-administrators/2022/2022-q2.
Tax U-turn leaves UK’s Truss with credibility gap, Nasdaq, 3rd October 2022
https://www.nasdaq.com/articles/tax-u-turn-leaves-uks-truss-with-credibility-gap